אומדן פיצויי ירידת ערך מקרקעין בגין תוכנית פוגעת, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

מטרת ההערכה היא לצורך אומדן שווי הפיצויים הראויים בגין ירידת הערך שחלה בשווי מקרקעין, עקב אישור ת.ב.ע.

התחשיב מבוצע לפי מצב קודם לעומת המצב המצב חדש, כך שהפיצוי בגין הפגיעה היינו הפרש בין השווים.

המועד קובע הינו לפי: סעיף 119 (ב) לחוק תכנון ובניה תשכ"ה – 1965, תחילתה של תוכנית:"מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לענין תביעת פיצויים לפי סעיף 197".

הוראות חוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 בדבר פיצויים עקב פגיעה במקרקעין:

סעיף 197 (א):

1.1.1.  " נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

"התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית. שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר  עברה התקופה".

1.2.         סעיף 200: " לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתוכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:

1.2.1.  שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם.

1.2.2.  קביעת המירווח מסביב לבנינים וביניהם.

1.2.3.  הגבלת מספר הבנינים בשטח מסויים.

1.2.4.הסדרת אתריהם של בנינים, גדלם, גבהם, תכנון צורתם או מראם החצוני.
איסור הבניה או הגבלתה, לצמיתות או לשעה, במקום שהקמת בנינים על הקרקע עלולה, בגלל מיקומה או טיבה, להביא לידי סכנת שטפון , סחף קרקע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות או לידי הוצאה יתירה של כספי ציבור להתקנת דרכים או ביבים, להספקת מים או לשירותים ציבוריים אחרים.

1.2.5.  איסור השימוש בקרקע או הגבלתו שלא בדרך איסור בניה או הגבלתה, כשהשימוש עלול להביא לידי סכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה.

1.2.6.  הגבלת דרכי השימוש בבנינים.

1.2.7.  קביעת קו במקביל לדרך, שמעברו לא יבלוט שום בנין.

1.2.8.  חיוב להתקין על ידי בנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשייה מקום לטעינת כלי רכב, פריקתם וציודם בדלק, הכל כדי למנוע חסימת דרך לתעבורה.

1.2.9.  חיוב להתקין בבנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשייה, למגורים, לבית לינה או לשימוש על ידי הציבור, או על ידי בנין כאמור, מקום לחניית כלי רכב, למקלט או למחסה בפני התקפה אווירית.

1.2.10.                      הוראה  בתכנית שחל עליה סעיף 81 (ייזום תכניות לבטיחות הטיסה).

1.3.        פסיקות לענין תחום הסביר של הפגיעה:

1.3.1.  בפס"ד ה"פ 1167/94 הורביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, פסקה כב' השופטת אסתר קובו, בבית המשפט המחוזי בתל אביב ביום 14.04.1996 כדלקמן:
"נראה לי כי ראוי לאמץ את קנה המידה של הדין הגרמני ובמקרה הנדון פגיעה שהיא למעלה מ-10% מערך המקרקעין הינה פגיעה שהיא בלתי סבירה במובן סעיף 200. למסקנה זו ניתן להגיע גם לאור הוראות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו המבסס את זכות הקניין כזכות שיש להגן עליה".

1.3.2.  בע"א 974/91 מיום 26/01/1997 עמיר חברה קבלנית בע"מ ופנינת חן רחובות (1973) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה והועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז המרכז נפסקו פיצויים  הקטנים מ-10% תוך שהפסק מגלה ליברליות ראויה להדגשה כלפי בעלי נכסים כתוצאה משינויים בתוכניות בנין עיר.

1.3.3.  בע"א 4890/90 – אלישר נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח' (עמ' 877) נפסק בין השאר, כי:
" על כן, אף אם הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, והמדובר על פגיעה מבין המקרים המנויים בסעיף 200, אין הועדה פטורה מתשלום פיצויים, אלא אם כן אין זה מן הצדק לשלם פיצויים. ניתן לבטא את האמור כאן בשינוי מה של סדר הדברים והוא, כי שיקולי הצדק חולשים לעולם על המסקנה בדבר החבות בפיצויים, גם אם במצב עניניים הרגיל אין הפגיעה עוברת את תחום הסביר, עדיין שרירה וקיימת חובת תשלום פיצויים אם שיקולי הצדק דורשים זאת".

1.3.4.  כפי שעולה מהפסיקה ולאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו יש לפרש את החוק ואת נסיבות הדברים כך שיתמכו ככול האפשר בפיצוי הנפגע עקב כל פגיעה במקרקעין הנובעת מאישורה של תכנית.

1.3.5.  ת.א 165/97 פרלמן – פס"ד ניתן במחוזי נקבע שווי דרך אפס.

2.    קווים מנחים של השמאי הממשלתי הראשי לענין שיטת שומת פיצויים עקב פגיעה בחלקת קרקע:
עפ"י המלצות הועדה לגיבוש קווים מנחים לגבי שומת מקרקעין המיועדים לדרכים והרחבתן עולה (דף 88) כי בהקשר לשומה הנעשית עם לקיחת חלק מהחלקה, כמו במקרה דנן השיטה הטובה ביותר  שיש להפעילה הוא להשתמש בשיטת השומה של  "שווי לפני"  ו-"שווי אחרי" , דהיינו קביעת שווי המקרקעין לפני הפגיעה ושווים אחריה. בשיטה זו גלומים אמצעים שבעזרתם ניתן למנוע טעויות ולהתגבר על הבעיות הנובעות גם מפגיעה בקרקע וגם מחמת ביתור השטח.

3.    עקרונות גורמים ושיקולים המשפעים על השווי:

3.1.         מחירי מקרקעין למועד הקובע.

3.2.         ערכי הקרקע במגזר.

3.3.         יתרת החלקה לא ניתנת למימוש, כך שהפיצוי יחול על כל החלקה.

3.4.         הפיצוי היה בגין חלקם היחסי של בעלי הזכויות.

• קודם
• הבא