מושגים ונתונים לחישובים בשמאות מקרקעין(לפי סדר א"ב)

חישוב בסיסי לשימוש מיטבי לפי זכויות הבנייה:

שווי שוק(למ"ר)       -

מע"מ (במגורים)       -

יזמות                    -

עלות בנייה             -

הכפלה במ"ר ובקומות.

דחייה, צפיפות, כדאיות מרתף חנייה.

היטל השבחה.

ציון שללא מע"מ (עמ' 6 בקורס שומה למעשה).

איחוד וחלוקה

  • מותרת הפקעה מעל 40% ללא פיצוי.
  • שווי יהיה לקרקע כריקה (אם יש בינוי שיהרס למימוש תכנית יפוצה ב-197).
  • חוכרים רק אם רשומים בפנקס הזכויות.

עמ' 30 בקורס שומה למעשה.

סיכום הפרק בקלסר.

בטחונות:

  • מרץ 05, ש/ 1, ס' 1, ס' 3.

גורמים ושיקולים:

  • התאמה למחירי נכסים בסביבה (סואן 2% או % לדציבל מעל 46, מסחרי ), גישת ההשוואה.
  • הפחתות ל: מימוש מהיר/מאולץ 15%, חצי חדר %3.
  • מיקום, אופי הסביבה ורמת הפיתוח הקיימת בה.
  • גיל המבנה, רמת בנייתו ומצבו הפיזי.
  • צפיפות- מספר יחידות בדיור בקומה ובמבנה.
  • מיקום הדירה במבנה – קומה, כיווני אויר, חזית/עורף ל?.
  • רמת הבינוי והגימור של הדירה, מצב פיזי תחזוקתי.
  • שטח הדירה וחלוקה פנימית ל-X חדרים. זכויות בנייה המוקנות לחלקה בהתאם לתב"ע, אפשרויות ומגבלות ניצול (מופקדות).
  • דמי שכירות בתחילת תקופה.

שומה למעשה

שומה ב'

 
  • זכות בעלות בקרקע כריקה ופנויה – עמ' 153, מרץ 06 ש' 2 ס' א.
 
  • לדירה – עמ' 151 מרץ 06, ש'3, ס'ב.
 
  • היטל השבחה- מרץ 05, ש'3.
 
  • שטחי מסחר - מרץ 05, ש' 4 ס' א'.

דייר מוגן:

עקרונות דמי פינוי:   אחרי שנת 58' , 5 שנים = 60%.

דמי מפתח לרשימה 21 עסקי –          5%-10% עבור אי סילוק משווי רגיל. 3/05, 3 סגורה.

שווי הדייר- דמי מפתח למגורים כ-60%. שווי הבעלים – 35%. הפחתה למגורים על הנכס – 5%.

זכאי לפיצוי לפי 197 – פס"ד עינדלבאום.

שומה למעשה

שומה ב'

סיכום הפרק בקלסר.

7/04 , 4 סגורה =שווי בעלות לפי גובה דמ"מ בשכירות

גורמים לקביעת דמי פינוי ראויים - עמ' 153, (ש' 2, ג,  מרץ 2006).

מרץ 05ש' 2, ס' ד. פב' 03 ש' 4 – במסחר.

היוון הכנסות

עמ' 148 מרץ 06 ש' 1, ס' א. גם ש' 4.

היטל השבחה:

  1. 1.נוסחת יתרת ההיטל לפי סעיף 18 (ג) 1:

יתרת ההיטל לאחר פטור יחסי לדירת מגורים עד 120 ע"פ      =

(120- שטח הדירה) * שטח הדירה/שווי ההיטל                    =        היטל מופחת

(120-תוצאה) * (מ"ר ההרחבה + מ"ר בסיס)/שווי ההיטל     =        היטל מופחת

   נכנס לתוקף 15 יום לאחר פרסום ברשומות ומאז תופס ריבית והצמדה.

  1. 2.בחקלאי:

יש לקחת שווי ספקולטיבי למצב קודם. שווי כללי ולא שווי לאחר אישורה של תוכנית.

  1. 3.יש לקזז עם הפקעה לפי 3 אסכולות:

הפחתה לפני היטל, הפחתה לאחר היטל, 2 מסלולים נפרדים.

כאשר יש איחוד וחלוקה אין הפקעה ואין צורך להפחית בגינה מההיטל.
בחכירה החוכר משלם היטל השבחה ומשופה ע"י המכיר.

השיטה הגורפת:

שווי הנכס ביום תכנית אחרונה(היום הקובע) רק לפי תכנית ראשונה.

שווי הנכס ביום תוכנית אחרונה עם כל התוכניות.

מידוד לפי הנמוך עד להיום. חצי היטל

היטל השבחה ממ"י – ראה סוף קלסר ממ"י.

ממדדים לפי הנמוך מבין נדל"ן ומצרכן (אתר השלכה לסטטיסטיקה).

מתוכניות לאחר 1975. עד 1981 חל רטרואקטיבי לפי חוק.

שומה למעשה

שומה ב'

9/07, 4.

עמ' 7 בקורס שומה למעשה.

סיכום הפרק בקלסר.

7/04 3 סגורה =מדד להיטל השבחה

7/04 ,9 סגורה = על הקלה באחוזי בנייה.

7/04 ,10 סגורה = השבחת חכירה חקלאית 31,500 ש"ח לד'.

  • 8מרץ 05, ש' 2, ס' 1, ס' 5. גורמים ושיקולים – ש' 3.
  • מרץ 05ש' 2, ס' ג.
  • אוק' 03 ש' 2 ס' ב.
  • יולי 04 ש' 1 עקרונות ותחשיב.

הפקעה: פב 03 ש' 4,5.

לפי חוק התכנון והבנייה                    -         40%.

לפי פקודת הרכישה או הדרכים          -         25%.

תכנית לא מפקיעה, רק מייעדת להפקעה. היום הקובע הוא 60 יום לאחר פרסום סעיף 5 (כוונה).

פיצוי מעל השטח שאסור להפקעה לפי שווי מצב חדש/קודם לפי הנמוך מבין השניים, כלומר:

בעליית ערך ישולם עפ"י מצב קודם (הנמוך), בירידת ערך ישולם עפ"י מצב חדש (נמוך) פיצוי מלא בגין הפקעה מלאה או.

בהפקעה למושאע יש לתת שווי מלא ללא הפחתה.

אם יתר שווי יחסי ממקרקעין נותר נמוך מחלק יחסי נותר, מותר לדרוש רכישה מלאה.

אין לנכות 40% בעת הפקעה מלאה של מקרקעין (פס"ד חנה הולצמן).

משלמים היטל השבחה.

סיכום הפרק בקלסר.

חישוב שטחים:

נטו- ללא מרפסת שמש. בחישוב כולל   30%.

ארנונה- ללא קירות, מרפסות, חלק שירות יחסי .

שטח רשום בטאבו אינו מהימן (מאחר ולא רושמים בו חלק מהשטחים).

עקרונות להערכת שטחי מסחר- סיכום בעקרונות שומה ב' – עמ' 6.

טבלת איזון:

 להתייחס למושע 15%.

9/06 3.

חכירה:

97% מבעלות לחכירה מהוונת.

מגורים           -         91% , פטור עד 160 מ"ר ליח"ד. אין דמי היתר, היטל השבחה על המוכר.

תעשייה                    -         92.24%       

דח"ר:

הנפקה: פטור עד 10%, דמי הסכמה בשיעור דמי ההנפקה.

דמי היתר לממ"י 91% – ראה טבלה בקלסר ממ"י.

 שומה למעשה

שומה ב'

 

עמ' 142 (אוג 05 ש' 3)

חנייה:

כופר חנייה אינו משאיר שווי זכויות.

כדאיות מרתף לפי מקום חנייה לפי מס' יח"ד. 400$ עלות בנייה תת קרקעי.

הנחה לשטח חניות מחצר: 2/3. לא כולל מתחת לעמודים.

25 מ"ר למקום חנייה בשטח פתוח, 40 מ"ר למקום חנייה תת קרקעי בתכסית, 33 במגרש.

לכל 25-30 מ"ר מסחרי מקום חנייה 1.

חצר:

אפשר לחשב שווי מבונה לפי הפרדת אקוו' לחצר ולמ"ר מבונה בנפרד. לחלופין, ועדיף, לחשב מ"ר מבונה המגלם את מרכיב החצר.

רווח מחניון – 9/07 3.

ירידת ערך - 197: עמ' 17.

ישולם 100% רק במקרה של ירידת ערך, ולא עליית ערך אף אם יש הפקעה.

  1. 1.מועד קובע:

לשומה                      - פרסום ברשומות.

להגשת פיצוי הפקעה   - 60 יום מיום פרסום הכוונה על ההפקעה לפי ס' 5 ו-7.

תקופה קובעת  - 3 שנים מיום פרסום הכוונה על ההפקעה לפי ס' 5 ו-7.

  1. 2.משלמים מס הכנסה ולא היטל השבחה.

כל בעל זכויות רשאי לתבוע תוך 3 שנים מאישור התב"ע. דייר מוגן זכאי לפיצוי לפי 197 – פס"ד עינדלבאום.

שומה למעשה

שומה ב'

9/07 2.

סיכום הפרק בקלסר.

עמ' 144 (אוג' 05 ש' 1, ס' )

כללי:

קניית שטח חלקה משכן – יולי 04 ש' 3.

מכירת זכויות בנייה - יולי 04 ש' 4.

מגורים        -        בנייה רוויה:

בהסבה למגורים צריך ממדים וחדרים רטובים.

שווי קרקע למ"ר מרפסת               -           50%.

שווי קרקע למ"ר בחדר יציאה לגג    -           70%.   לעומת ק.ל.ח 1.3-1.5.

שווי קרקע למ"ר במרפסת גג          -           35%. גם למחסן בקומת עמודים.

צפיפות ורווחה משפיעים על שווי הקרקע.

גיל ההבניין משפיע על פחת פיזי ופונקציונאלי. השפעתם על שווי המחוברים, שחיקת מרכיבי המע"מ והיזמות. מע"מ נעלם תוך 10 שנים, יזמות תוך 15שנה.

קומה משפיעה על שווי מוצר סופי.

שלד שווה כ-250$ למ"ר.

פחת פיזי בממוצע %2 לשנה.

שווי עולה ב-%2 לקומה.

שומה למעשה

שומה ב'

3/06 2,ג'.

תחשיב שטח דירה – מרץ 06, ש'3, ס' ג'.

תחשיב קרקע חלקה לדירות – אוג' 05, ש'3, ס' ג'.

מגורים        -        צמוד קרקע:

אין חלוקה לחדרים.

שווי קרקע למ"ר במרתף         -           50%.

שווי מ"ר חצר           =         % 40 משווי מ"ר קרקע. לחילופין   -           25% שווי מ"ר חצר.

2 שיטות:

א. שטח אקוולנטי: שטח חצר * 0.25 + שטח בנוי קומה קרקע + שטח בנוי קומה א' * 0.9 וכו' = מחיר הנכס.

ב. חילוץ קרקע- המגרש +שווי בנוי.

זנב החצר: שטח חצר חלקי שטח בנוי. עמ' 78 (יולי 04 ש' 3)

3 סוגי שווים למ"ר:

    • שווי למ"ר בנוי    :            =         שווי הבית כבנוי וגמור

                                                                        שטח אק' בנוי                 

    • שווי מ"ר קרקע   :           =          שווי מגרש ריק

שטח המגרש

    • שווי מ"ר מבונה(2 שיטות) :

א) חילוץ            :                       שווי מ"ר בנוי      (-)

                                                יזמות                 (-)

                                                מע"מ                 (-)

                                                עלויות הקמה       =          שווי מ"ר מבונה   

ב)                     :                       שווי מגרש ריק    ( : )

שווי מ"ר מבונה               =          שטח בנוי אק'                 

סיכום בעקרונות שומה ב' – עמ' 6.

מוניטין

 עמ' 37 בקורס שומה למעשה. סיכום בעקרונות שומה ב' – עמ' 6.

סיכום הפרק בדף בקלסר.

מכר, עסקת מכר עמ' 80 (יולי 04 ש' 3)

ניתוח זנב חצר

ממ"י:

9/06 2, ב': מותר 160 מ"ר אפילו אם רשום בחוזה פחות. תשלומי ממ,י בשתי דרכים : פיצול מגרש ודמי שינוי ניצול ויעוד. כל פיצול 31%. החלטה 933.

מסחר: מרץ 05 ש' 2, ס' ד.

שווי קרקע למ"ר גלריה          -         40%

שווי קרקע למ"ר מחסן           -         30%

מס מכירה:

לקבלן: פטור למגורים אם בנה לפני 7.11.01. כל השאר 2.5%.

יש פטור עבור דירת מגורים מזכה. בלי פטור לפרטי- כולל מע"מ, עסקי – לא כולל.

מושאע:

עמ' 5 בקורס שומה למעשה.

מס שבח

ממדדים לפי הצרכן.

לחברה- 36%.

שווי רשום בספרי חברה הינו הבסיס לחישוב פחת ומס שבח.

ספקולטיבי: אוק 03 ש' 4. מאי 02, ש' 2.

שווי קודם       =        [שווי כיום – (שווי כיום – שווי קודם ) ]* מקדם הדחייה

                                                              2

עמ' 36 בקורס שומה למעשה. סיכום בעקרונות שומה ב' – עמ' 6.

סיכום הפרק בדף בקלסר.

נוסחאות:

מקדם ערך עתידי              FV       =          (1+i)^n            PV*

מקדם ערך עתידי סדרתי    FV       =                PMT*  (1+i)^n-1

                                                                              I

מק"מ:                           PMT    =          FV*       I  

                                                                        (1+i)^n -1

מקדם ערך נוכחי              PV       =                1      

                                                            n  ^( i+1)      FV*

                                                                                                                            1    

מקדם ערך נוכחי סדרתי     PV       =          [   1 - [ (1+i)^n            PMT*

                                                                        i

מה"ה                                         =                   I       PV

                                                            1-    1  

                                                             (1+i)^n

עיקרי שירות, העמסה:

מסחר – תוספת % 15לעיקרי.

משרדים – תוספת %25 לעיקרי.           מרץ 06 ש' 1.       

מגורים – תוספת % 15לעיקרי כאשר יש מעלית בבנין. תוספת 10% בלי מעלית, תוספת 20% כאשר לא מחשבים חדר ממ"ד.

עלות בנייה:

כולל שטחים משותפים בבנין יש להפחית %20  לשטח עיקרי.

עסק חי:

שומה למעשה

שומה ב'

הערכת  שווי  הזכות  כ"עסק  חי"  (נדל"ן + עסק) - הערכת  שווי  בית  אבות  גריאטרי - למאושפזים  תשושים  וסיעודיים. דוגמא מהמחשב.

סיכום הפרק בקלסר.

ספ' 01, ש' 1.

עקרונות ושיקולים בקביעת שווי:

דפי סיכום בכתב יד.

קומבינציה: עמ' 78 (יולי 04 ש' 2,3):

עמ' 143 (אוג 05 ש' 2) א': כלכליות התכנית, ב': שיעורה ומקדם התמורה. ג':שינויים בעסקה.

מרץ 05 ש' 1: עקרונות גורמים ושיקולים, שווי כבטוחה, עסקת נטו+ מס שבח, תחשיבים.

% קומבינציה  =        מקדם התמורה+1 * (מע"מ שירותי בנייה+שווי קרקע לפרוייקט)

                                         שווי הפרויקט

סיכום הפרק בקלסר.

קרקע לצרכי ציבור

עמ' 35 בקורס שומה למעשה.

סיכום בעקרונות שומה ב' – עמ' 8.

קרקע לבנייה, חישוב שווי משווי דירה אחרת - 7/04 , 7 סגורה.

פינוי דיור:

3/06 4.

שימוש חורג / הקלה: עמ' 82 (יולי 04 ש' 1), מרץ 05ש' 2, ס' ב. מאי 02, ש' 1, ס' ב.

יום קובע                   - יום אישור הועדה.

שיעור                  היוון          יזמות          עלות בנייה            שטחי שירות:

קרקע             -         5%

מגורים           -         5%               17%             800$

תעשיה           -         7.5%            15%             450$

מסחר             -         9.5%            25%             750$                                 25%

משרדים         -         8.5%

  • יש לעלות או להוריד את גובה שיעור ההיוון לפי רמת הסיכון, פחת.
  • שיעור היוון כולל. כולל אי תפוסה של שכירויות.

פירוט המרכיבים בעמ' 4 בקורס שומה למעשה.

שכירות:

היוון גבוה נמוך יותר מהקבוע לפי סיכון/שכירות משנה-מושע 85%.

התייחסות למע"מ.

יש לציין לאיזה תקופה, אם היוון לצמיתות- הנחה אם אין גיל המצוין בשאלה.

שימוש מיטבי:

הרווח החוקי הגבוה  ביותר. שווי משני יש לבדוק גם לצמיתות וגם לתקופת שכירות שמאחריה מהוונים את השווי המיטבי.

3/06 1.

תעשייה:

שווי קרקע למ"ר ק"ק            -         60%   65

שווי קרקע למ"ר ק"א            -         25%   25

שווי קרקע למ"ר ק"ב            -         15%   10

שומה למעשה

שומה ב'

3/09 1,א.

מאי 02 , ש' 2.

כניסות: 13051
קטגוריה: מאמרים עידכון אחרון ב-חמישי, 21 יולי 2016 נכתב על ידי מנהל אתר הדפסה דואל

המשך לדפים ומאמרים רלוונטיים:

על המשרד:

המשרד מנוהל ע"י יונתן לוי בירותי, שמאי מקרקעיןועורך דין, בעל תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, עם ניסיון בתחום השמאות מקרקעין מזה כשש שנים, עבד עם גופים ציבוריים (מוסדות המדינה, בנקים) ופרטיים (פרי-לאנס, משרדי נדל"ן, בעלי נכסים). המשרד פועל ברוח התורה והצדק – ללא משוא פנים"וְכִי תִמְכְּרוּ מִמְכָּר לַעֲמִיתֶךָ, אוֹ קָנֹה מִיַּד עֲמִיתֶךָ אַל תּוֹנוּ, אִישׁ אֶת-אָחִיו" (ויקרא כה') ומתן שירות אדיב. נא לא לגלוש באתר ולא לפנות לייעוץ ביום שבת קודש.

האתר נועד לסייע בידכם להכיר את המשרד ותחומי עיסוקו. באמצעותו תוכלו לקבל מושג והסבר ראשוני על תחום המקרקעין והנדל"ן בענייני קנייה ומכירה, לצד מאמרים וספרות במשפט העברי (לתנאי זכויות היוצרים והעתקה – לחץ כאן). בהתאם למהות המענה שאפשר להגיש לגולש במסגרת האתר, אין באמור לעיל ובאתר זה משום המלצה, חוות דעת מקצועית או ייעוץ או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד.

 

דרכי יצירת קשר:

טלפון: 077-5253416
פקס: 153-25712262
דוא"ל: shamahut@gmail.com
 
פנייה מקוונת באתר: לחץ כאן
 
המשרד ממוקם במרכז העיר ירושלים.