בדיקת הנכס וסביבתו ע"י השמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין מקצועו צריך להכיר את סביבת הנכס. משרדנו, המוהל ע"י השמאי יונתן לוי בירותי, מתמחה בשווי נדל"ן בבירת ישראל - ירושלים, וניתוח הגורמים הסביבתיים מחייבים כל פעם בדיקות נקודתיות, כגון: השכונה (רמה סוציואקונומית, תשתיות, נגישות, רמת חיים וביקוש כללי), הרחוב (מאפייניו ויחסו לצירים ראשיים והשוואה לאזורים אחרים בשכונה ולשטחים הציבוריים), הבניין (צפיפות, נוחות, לובי, קומה, זווית אור ונוף), המצב החיצוני והפנימי של הנכס (רמת בנייה, גימור, מצב פיזי תחזוקתי), גיל הנכס, בזכויות הבנייה ותוכניות הפיתוח הקיימות עבור האזור, באפשרויות החנייה, במידת הסמיכות לכבישים ובפרט ראשיים. השמאי יבקר בנכס, יצלם אותו, יאסוף מידע לגבי הנכס במשרדי התכנון כגון חריגות בנייה ועוד. במידה ויש חריגות בנייה יוודא בעירייה כי חריגות אלו מאושרות על ידי העירייה ובמידה שאין אישור חריגה - יברר לגבי מצב החריגה, האם ניתן לשלם על החריגה או שיש צו הריסה.

חלק מעבודת של שמאי מקרקעין (דרישה בחוק) כוללת ביקור בפועל-בנכס מקרקעין ובסביבתו.

להלן עיקרי הבדיקות המקצועיות שעל השמאי לבצע בביקור זה:

·        בדיקת המצב הפיזי תחזוקתי של הנכס

תיעוד הנכס וצילום מייצג (כולל מפגעים וחריגות).

תיאור רמת הגימור, תוספות והשבחות (רמת בינוי ותכנון, המצב הפיזי תחזוקתי בפועל, גילו הפיזי והפחת הצפוי).

בדיקת בעיות במבנה (נזקים, נזילות, פגמים גלויים ונסתרים).

·        הכרת סביבת הנכס

תיאור אופי הבנייה באזור ואזורים סמוכים. זוהי גם הזמנות לבצע סקר שוק ב"רגליים" (סיור ותשאול דיירי האזור) והכרות עם השכונה בנקודות כמו רמה סוציואקונומית, תשתיות, נגישות, רמת חיים וביקוש כללי, ולרמת הרחוב (מאפייניו ויחסו לצירים ראשיים והשוואה לאזורים אחרים בשכונה ולשטחים הציבוריים), אל הבניין (צפיפות, נוחות, לובי, קומה, זווית אור ונוף), ועד להשוואה בהיבטים ופרטים מיוחדים של נכס לעומת סביבתו: נוף, רוח, אור, רעש, צפיפות, נגישות וכו'.

·        מדידת הנכס והתאימות לרישומיו התכנוניים והמשפטיים

בדיקה האם בדיקת התשריט/תרשים/שטח נתון לגודל הנכס וחלוקתו הפנימית (כולל זיהוי חריגות בנייה). " מִי מָדַד בְּשָׁעֳלוֹ מַיִם, וְשָׁמַיִם בַּזֶּרֶת תִּכֵּן, וְכָל בַּשָּׁלִשׁ, עֲפַר הָאָרֶץ; וְשָׁקַל בַּפֶּלֶס הָרִים, וּגְבָעוֹת בְּמֹאזְנָיִם." (ישעיהו מ'). בקביעת וציון שטח הדירה. ישנם מספר מסמכים משפטיים ותכנונים (כגון: היתר בנייה, נסח טאבו, טופס ארנונה, הסכם חכירה, מדידה פרטית) לכל נכס, שלא פעם השטחים המצוינים בהם הם שונים. שמאי קובע את שטח הדירה לצורך שוויה, ומבסס את קביעתו לפי כללי שמאיים. יבוא עו"ד, ולרוב יציין שטח דירה בהסכם המכר, ואך זאת לפי, ולפחות כדאי, שיהיה בהתאם לשטח שקבע השמאי, אך זאת תוך בדיקת מקור הקביעה והתאמתה להסכם מכר.

כניסות: 10526
קטגוריה: תפקידי השמאי עידכון אחרון ב-רביעי, 20 יולי 2016 נכתב על ידי מנהל אתר