כיצד להעריך שווי אמיתי של דירה/בית

משרדינו בשמאות מקרקעין, מתמחה בהערות שווי של כל נסכי הנדל"ן, שהמטרה העיקרית היא להגיש לך – הלקוח, את השווי הנכון והאמיתי ביותר שניתן להגיע אליו המסגרת חווה"ד המוזמנת.

עם זאת, ניתן לפעול בעוד שיטות, ובהשקעות כספיות שונות, ע"מ להגיע לשווי הנכס המבוקש.  קריאה מהנה ובהצלחה

ראשי פרקים מקושרים (לא פעיל באתר)                                                                            עמ'

כיצד להעריך שווי אמיתי של דירה/בית.. 1

1.השווי של דירה סטנדרטית נקבע לפי מחירי המכירות של דירות בשכונה – לפי גישת ההשוואה, תוך ביצוע התאמות:1

1.1.         השוק קובע את השווי – סקר מחירים של דירות שנמכרו1

1.2.לדירה יש תעודת זהות שונה שצריך להתאים: כיווני אוויר אור ונוף, נגישות, צפיפות, קומה ומעלית, גימור/נזקים, חנייה, הצמדות, רעש תחבורה, תכנון פנימי, גודל, פוטנציאל שדרוג/זכויות בנייה ועוד..2

2.        אפילו שיש שווי אובייקטיבי של דירה, עדיין לצד צד יש את המחיר שלו לדירה. 2

3.        האם כדאי להשקיע בהערכה מקצועית של שומת מקרקעין2

3.1.         עלות של מאות עד מס' אלפי ₪ השקעה, מול סיכון בהפסד מאות אלפי עד מיליוני ש"ח. 2

3.2.         אך תמיד טוב לבדוק את הגורם המקצועי ולנסות לעשות דברים לבד:3

3.3.         מה לגבי הערכת בית עם קרקע חד/דו משפחתי ודירות גן או פנטהאוז?. 3

1.   השווי של דירה סטנדרטית נקבע לפי מחירי המכירות של דירות בשכונה – לפי גישת ההשוואה, תוך ביצוע התאמות:  

1.1.                     השוק קובע את השווי – סקר מחירים של דירות שנמכרו

בשכונה סטנדרטית, סביר שנמכרו דירות דומות בשנים האחרונות. הגישה המיטבית להערכת דירות מגורים היא השוואה למחירי הדירות שנמכרו. במילים אחרות, מהו הסכום שקונה סביר יהיה מוכן לשלם עבור הדירה, כיוון שאלו המחירים הריאליים שנסחרים באזור.

המקור הטוב ביותר הוא מחירי המכירות עצמם בעבר הקצר, אותם ניתן למצוא בדיווחי מס שבח. קיימים מקורות נוספים, כגון ידע של מתווכים או משרדי נדל"ן על עסקאות, בזהירות - ניתוח מחירים מכירה מוצעים (לוחות) תוך הפחתות למחירי 'הסגירה' (וייתכן שהסטייה בהם גדולה ולא עוזרת).

במידה וחסר נתוני השוואה, ישנן שיטות נוספות להערכת הדירה, ראה במאמר: "מרכיבי השומה, הגישות והעקרונות להערכת נכס מקרקעין". יצויין כי ישנם כלים לא מקצועיים להערכת הדירה, כגון מחירון דירות או מחשבון.

1.2.                     לדירה יש תעודת זהות שונה שצריך להתאים: כיווני אוויר אור ונוף, נגישות, צפיפות, קומה ומעלית, גימור/נזקים, חנייה, הצמדות, רעש תחבורה, תכנון פנימי, גודל, פוטנציאל שדרוג/זכויות בנייה ועוד..

יש לשכלל את כל המרכיבים והמשתנים, כל אחד לפי מהות וכמות השפעתו, ולהתאים לשווי של הדירה המוערכת.

2.   אפילו שיש שווי אובייקטיבי של דירה, עדיין לצד צד יש את המחיר שלו לדירה

$11.

$12.

מחירה של דירה נקבע בסופו של דבר במשא ומתן בין המוכר לקונה.

ישנם מוכרים ש'לחוצים' למכור מהר, ולכן מוכנים לעשות הנחות משווי השוק, ואילו ישנם קונים שיש לכם חשיבות לפרט מסוים בדירה (כגון כיוון אוויר) או למיקומה (ליד דירה של משפחה), ולכן מוכנים להשקיע בדירה הספציפית יותר משווי השוק.

גם מגמת השוק וציפייה לעליית/ירידת מחירים, למשל בעקבות רפורמות ממשלתיות או הפשרת קרקעות קרובה או מיתון כללי בשוק, מהווים שיקולים של הצדדים ורמת גמישותם לסגור עסקת מקרקעין.

בכלל זה יש את מצב הביקוש של הקונים מול היצע הדירות של המוכרים, שמשפיע רבות על רמת המחירים.

3.   האם כדאי להשקיע בהערכה מקצועית של שומת מקרקעין

$13.                    

3.1.                     עלות של מאות עד מס' אלפי ₪ השקעה, מול סיכון בהפסד מאות אלפי עד מיליוני ש"ח

אכן, שומת מקרקעין עולה כסף, ולכאורה השמאי שגם אם יבקר ויבדוק את הדירה, עדיין הוא לא יכיר אותה כמו שהרוב הבעלים מכירים אותה כבר הרבה שנים, ומתוך כך מכירים גם דירות באזור שנמכרו, ואת האווירה ומצב השוק המקומי.

אך לא רק שהשמאי יודע כיצד להתייחס לכל נתון מהנ"ל במשקל הנכון, ואמור להגיע אל המקורות הנכונים והאמיתיים, ללא שמועות וסטיות,

אלא שבדיקות השמאי הן מקיפות יותר, גם בהיבטים שהבעלים לרוב אינו מכיר ובדק (כגון עניינים משפטיים ותכנוניים), וייתכן שמהממצאים יהיו השפעות על השווי של הדירה.

בהשוואה פשוטה של היחס בין התועלת להשקעה, הרי שעלות השמאות הינה זניחה, שכן כל השפעה של אחוז 1% אחד משווי של הדירה, יכול לעלות בהרבה מהשעה על השומה.

3.2.                     אך תמיד טוב לבדוק את הגורם המקצועי ולנסות לעשות דברים לבד:

במדריך זו תוכל לנסות להעריך את דירתך לבד: "הנחיות, עשה זאת בעצמך – בדיקה עצמית של שווי דירת מגורים".

3.3.                     מה לגבי הערכת בית עם קרקע חד/דו משפחתי ודירות גן או פנטהאוז?

ובכן, כאמור לכל נכס יש תעודת זהות ומפרט מיוחד משלו, ככל שיש ייחודיות ויתרונות לנכס, יש לשאוב מתורה של נכסים כאלו... 

• קודם