טיפול מקצועי בנכס מקרקעין ע"י שני בעלי מקצוע: עורך דין ושמאי מקרקעין

לרוב, נכס מקרקעין מהווה את הנכס בעל השווי הגדול ביותר לאדם מן היישוב, אך מאידך אינו עוסק ומכיר את המקורות התכנוניים והמשפטיים על פרשנותם, לצד מכלול התכונות הכלכליות של שווי הנכס, ולכן עלול לא לנצל את מלוא זכויותיו המשפטיות והכלכליות, ובכך לאבד מכספו ולפעול נגד עצמו.   במאמר הקצר שלהלן, ננסה להביא מקצת החשיבות והראשי פרקים של הצורך בשירות מקצועי של שני בעלי המקצוע העיקריים בעסקת מכר מקרקעין. קריאה מהנה

ישנן בדיקות שונות שמבצעים שמאי מקרקעין ועו"ד, שאמנם מיעוטן חופפות.

העיקרית והנפוצה שבהן, היא ששמאי קובע שווי הנכס מקרקעין (להלן נציין דירה, אך תקף בהתאמה לנכסים אחרים; מסחריים, חקלאיים וכד'), וכאשר המוכר והקונה מסכימים על מחיר הדירה הסופי, לרוב בהתאם לאותה השמאות שהעריך השמאי, אז מגיע תפקיד עוה"ד, שהוא מעבד את רצונות הצדדים ומכין הסכם מכר.

בתוך ההסכם, ישנם פרטים והנחות רבות, שלכל אחת חשיבות משלה; אובייקטיבית או סובייקטיבית, גבוהה או נמוכה.

למשל, כאשר בהסכם רכישה יהיה כתוב סעיף כגון:

"הקונים/המוכרים מצהירים כי קודם לחתימת הסכם זה ניתנה להם הזדמנות נאותה לבדוק את הדירה, וכי הם בדקו את הדירה ואת כל הפרטים המתייחסים אליה ואשר יש בהם כדי להשפיע על התקשרותם בהסכם זה, ומצאוה מתאימה וראויה למטרותיהם לשביעות רצונם המלאה, והם מוותרים בזאת על זכותם לכל טענה ו/או אי התאמה ו/או ברירה מחמת מום או פגם בדירה, למעט פגם או מום נסתר מהעין."

שמאי בודק את המצב הפיזי תחזוקתי (כולל רמת גימור, נזקים גלויים, תכנון והתאמה פונקציונאלי של הבנוי) של הדירה ומתאר אותו בפרק מיוחד בתוך חוות דעתו (השומה) שהוא מגיש ללקוח. בדיקה וחוות דעת זו, מספקת יותר מידע מקצועי ורשמי, כך שהלקוח יכול להתבסס על בדיקות אלו בהצהרה זו, ולחתום כראוי על סעיף זה בהסכם מכר. במידת הצורך, כדאי לשקול גם בדיקה מקצועית והנדסאית של המצב הבנוי (כגון: פגמים, נזילות) בבית.

דוגמא נוספת היא, בקביעת וציון שטח הדירה. ישנם מספר מסמכים משפטיים ותכנונים (כגון: היתר בנייה, נסח טאבו, טופס ארנונה, הסכם חכירה, מדידה פרטית) לכל נכס, שלא פעם השטחים המצוינים בהם הם שונים. שמאי קובע את שטח הדירה לצורך שוויה, ומבסס את קביעתו לפי כללי שמאיים. יבוא עו"ד, ולרוב יציין שטח דירה בהסכם המכר, ואך זאת לפי, ולפחות כדאי, שיהיה בהתאם לשטח שקבע השמאי, אך זאת תוך בדיקת מקור הקביעה והתאמתה להסכם מכר.

עוד דוגמה היא בדיקת זכויות בנייה נוספות/עודפות שיש לנכס, שיש להן משמעות כלכלית, לעיתים אף גבוהה מהנכס הבנוי. אמנם לרוב אין לכך חשיבות גדולה ברישום בחוזה מכירה, שכן הן עוברות יחד עם אותו הנכס, אך ידיעת מרכיבי שווי הנכס ומהותו, יכולה להקל ולקדם מו"מ ונכונות בחוזה מכר.

נסיים בבדיקת תיק הבניין והיתר הבנייה של הדירה. בעבודתו של השמאי להכנת שומת מקרקעין מקיפה, הוא ניגש לארכיב בוועדה מקומית, מעיין בתיק הבניין של הנכס, ובודק האם יש היתר בנייה חוקי שמאושר לכל שטח הנכס ולייעודו. עוד הוא בודק, הוא ישנן חריגות בנייה לפי ובהתאם לביקורו בנכס, האם ישנן הערות משפטיות על הנכס (כגון צווי הריסה, התנגדויות). כאשר עו"ד מסתמך על בדיקה ומידע זה, הוא חוסך לו בדיקה כפולה, מה גם לרוב השמאי מבצע אותה ביתר מקצועיות.

המאמר נכתב ע"י עו"ד יונתן לוי בירותי, בעל תואר שני במנהל ציבורי וביקורת פנים, בעל ניסיון בפרקטיקה המשפטית ובשמאות מקרקעין.

• קודם
• הבא