מרכיבי השומה, הגישות והעקרונות להערכת נכס מקרקעין

לפי תוספת (תקנה 1(16))לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ"ו-1966, אלה הפרטים המהווים את המינימום הנדרש לדו"ח שומה שנערך ביד שמאי:

(1) תיאור הנכס (המיקום, מהות הנכס, שטח הנכס, גוש חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בנין עיר, מען וכיוצא באלה);

(2) תיאור הנכס והסביבה;

(3) הזכויות המוערכות (בעלות, חכירה, דיירות מוגנת וכיוצא באלה);

(4) המצב התכנוני (ייעוד הקרקע והתכניות החלות עליה);

(5) מטרת השומה;

(6) הודעת השמאי על עריכת ביקור בנכס בציון עורך הביקור ומועד הביקור;

(7) המועד הקובע לענין השומה;

(8) העקרונות שלפיהם נערכה השומה;

(9) בהערכת מקרקעין: יווסף פירוט של אפשרויות השימוש בנכס, לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו, תוספות בניה אפשריות וכיוצא באלה;

להלן הסבר על שלוש הגישות המקובלות להערכת שווי של נכסי מקרקעין:

גישת ההשוואה, גישת העלויות וגישת היוון ההכנסות.

גישת ההשוואה
על פי גישה זו שמאי המקרקעין מבסס את אומדן שווי השוק של הנכס לפי השוואת מחירים בין נכסים דומים, ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום, בין היתר במיקומם, אופיים, רמת הסיכון בהם, מידת סחירותם וכיו"ב.

גישה זו של שמאות מקרקעין היא הנפוצה ביותר, ומשמשת בעיקר בשכונות מגורים.

גישת העלויות
בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס הנישום, עפ"י יישום עיקרון התחלופה.
השווי הינו סיכום של :

• ערך הקרקע
• בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש (הרווח שגרפו היזמים)
• המע"מ ששולם על הפרויקט
• בניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון
• התייחסות להשפעה של מענקי השקעה

מצב אחר עשוי להיות אם ערך הקרקע יורד.

גישה זו מתאימה לנכסי מקרקעין שאין אמצעי השוואה עבורם או תזרים הכנסות כלשהו שימחיש את ערכם.

גישת היוון ההכנסות
בגישה זו (המכונה גם השיטה הכלכלית) אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס (הערך הנוכחי של דמי השכירות לאורך העתיד כולו ועל פי הריבית בשוק). בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם ההכנסות וההוצאות.

גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו/ או בעלי פוטנציאל הנבה, כגון בנייני משרדים.

להלן חלק מעקרונות השומה:

עקרון השימוש המיטבי:

על פי עקרון זה, נבחן שימושו של הנכס במצבו כפי שהוא כיום, ביחס לאפשרויות השימוש והניצול האפשריים על פי המצב החוקי- המשפטי, הפיסי והתכנוני. יש לבחון האם במצבו של הנכס כפי שהוא כיום הוא מהווה את השימוש הטוב והיעיל או שמא יש לבצע שינויי ניצול על מנת להגיע לשווי ולתזרים הכנסות גבוה יותר.

עקרון הביקוש וההיצע:

על פי עקרון זה, מתגבש שוויו של נכס עם התלכדותם של גורמי הביקוש עם גורמי ההיצע. כל עוד שההיצע נמוך ביחס לביקוש, הרי שניתן להגיע לרמות מחירים הגבוהות יותר משוויו של הנכס ולהפך.

עקרון השינוי:

על פי עקרון זה מתחוללים הן בנכס שינוים- שינויים פיסיים – והן בסביבת הנכס- שינויים כלכליים חברתיים וכד'. שינויים אילו גורמים לשינויים בשווי הנכס. שוויו של הנכס מתלכד כאשר השינויים בנכס הנישום תואמים את השינויים בסביבת הנכס.

עקרון התרומה:

על פי עקרון זה, שוויו של נכס מתגבש כאשר כל אחד ממרכיבי הנכס תורם לשווי הנכס את מקסימום התועלות שניתן להפיק ממנו.

עקרון התחלופה:

על פי עקרון זה, רואה בפניו המשקיע הסביר, את מכלול ההשקעות הקיימות בזמן נתון. המשקיע הסביר בוחן האם הנכס הספציפי, מהווה אלטרנטיבה כדאית ביחס לשאר הנכסים הקיימים באתו זמן נתון.

עקרון התחרות:

על פי עקרון זה, יש לבחון האם הנכם הנישום, מהווה נכס בר תחרות לנכסים אחרים ביחס לדרישות השוק בסביבה הרלוונטית.

עקרון ההתאמה:

על פי עקרון זה, שוויו של נכס מתגבש כאשר מאפייני הנכס תואמים את הביקושים הקיימים בסביבה הרלוונטית לאותו זמן נתון. לדוגמה: מעלית, צפיפות דיור, רמת הגימור בנכס, אפשרויות השימוש  החוקיים, הפיסיים, הכלכליים והתכנוניים  ועוד.

• הבא