בדיקת תיק בניין של נכס מקרקעין, ובו את היתרי הבנייה וחריגות בנייה

חלק מעבודת של שמאי מקרקעין כוללת בדיקת תיק הבניין של הנכס, המצוי בוועדה המקומית. לפי היתר הבנייה המצוי בתיק הבניין, מחשב השמאי את שטח הנכס החוקי, תוך בדיקתו בבנוי בפועל, והתאמתו למול תעודות נוספות המציינות את שטח הנכס, כגון: נסח טאבו, טופס ארנונה, מדידת מודד מוסמך, מדידה עצמית.

בנוסף, השמאי משווה את היתרי הבנייה (שבתיק הבניין) לבנוי בנכס – כדי לוודא שאין חריגות בנייה (ואם יש, כמה ואיפה). כמו כן, נבדקים הימצאותם של צווים שונים (בעיקר משפטיים) בתיק בניין החלים על הנכס, וכן הערות ובקשות שונות – והרלוונטיות שלהן לנכס, או על הבעלים, או על הבדיקה וההליך הצפוי.

לעיתים גם בעל הנכס שומר עותקים של היתרי בנייה של הנכס, אך בכל אופן כדאי וראוי לבדוק את תיק הבניין, על מנת לוודא שאין היתרים חדשים יותר או שינויים בנכס (כגון צו איסור בנייה): "וְיָדַעְתָּ, כִּי שָׁלוֹם אָהֳלֶךָ;    וּפָקַדְתָּ נָוְךָ, וְלֹא תֶחֱטָא" (איוב ה'). במידה ולא נמצא תיק בניין בארכיב/גנזך הוועדה, ניתן לנסות לצאת את תיק הבניין ממחלקת הארנונה שאמורה לשמור עותק בהליך קבלת ההיתר.

 

להלן המלצות לבדיקות בתיק הבניין:

·       עיון בתיק הבניין בוועדה המקומית

רוב תיקי הבניין בוועדות המקומיות עלו לאתרים במרשתת, ולכן כדאי תחילה למצות את הבדיקה באתר.

אם בכל זאת יש צורך להגיע למחלקת ההנדסה, יש לציין כי בחלק מהועדות המקומיות צריך להזמין את תיק הבניין לפני (לעיתים כדאי לשלב ביקור זה יחד עם קבלת מידע בע"פ מטעם הוועדה). כמו כן, אם המעיין בתיק הבניין אינו בעל הנכס הרשום בתיק, לעיתים עליו להמציא לוועדה ייפוי כח.

בעיון בתיק הבניין יש לסדר את היתרי הבנייה לפי מהותם ולפי תאריכים כרונולוגיים (החדש קובע), לוודא שיש חותמת של הוועדה המקומית, ולעיין בגרמושקה (תסריט/הרמוניקה) ולצלם לפחות את פרטי הצדדים ומהות הבקשה, טבלת שטחים, תרשים הקומות.

·       צילום מסמכים רלוונטיים בתיק הבניין

יש לצלם את ההיתרי בנייה הרלוונטיים (מומלץ לצלם כפול: גם פיזית במכונת צילום, וגם במצלמה דיגיטלית) הכוללים את היתר הבנייה בכתב (בד"כ דף אחד) ואת תשריט ההיתר (המכונה גרמושקה). במידה ותשריט ההיתר גדול, ניתן לצלם רק חלקים רלוונטיים, ובכללם: עמוד ראשון עם תאריך, מספר תיק, חותמת הוועדה המקומית, מהות הבקשה, עמוד שני הכולל את טבלת השטחים ומפת הסביבה, עמודים רלוונטיים של הנכס הנישום. לחלופין, ובמידת הצורך, ניתן לשכפל את הגרמושקה הגדולה במכון צילום (בד"כ נמצאים עסקים כאלו סמוך למשרדי הוועדה).

·       חיפוש בעיות בתיק הבניין

מלבד הפרדה ברורה בין ההיתרים או התכניות הלא חתומות-מאושרות סופית ע"י הועדה המקומית, יש לוודא שאין בתיק ממצאים על 'בעיות' כלשהן, כגון: צווי בית משפט (כגון צו הריסה), הערות על חריגות בנייה, התנגדויות לבקשה להיתר בנייה וכדומה.

במידה ואכן נמצאו חריגות בנייה, יש לוודא כי אלו מאושרים על ידי העירייה, אחרת יש להעריך את אפשרות אישורם והעלויות הכרוכות בביצוע אישורים אלו.

המלצה: בהזדמנות הביקור בעיריית ירושלים, מומלץ להיכנס למחלקת המידע תכנוני, ולקבל מידע תכנוני בע"פ על הנכס. משרדינו משתדל לקבל מהעירייה מידע תכנוני רשמי ובכתב, אך זאת בהתאם לזמן הוצאת השומה ולתקציב הלקוח.

כניסות: 22088
קטגוריה: תפקידי השמאי עידכון אחרון ב-שני, 04 יוני 2018 נכתב על ידי מנהל אתר